Eine Mehrheit der demokratischen Wähler in Providence, Rhode Island, hat Unterstützung für eine aggressive Mietregulierung signalisiert, indem sie bei den Vorwahlen am Mittwoch für den Abgeordneten des Bundesstaates David Morales statt für den amtierenden Bürgermeister Brett Smiley stimmte.

Morales, ein Mitglied der Democratic Socialists of America (die seine Kandidatur bei den Vorwahlen allerdings nicht offiziell unterstützten), trat mit einer progressiven wohnungspolitischen Plattform an, die eine Deckelung der Mieten auf 4 Prozent jährlich und die Begrenzung des Unternehmensbesitzes von Wohnraum forderte.

Er errang 52,4 Prozent der Stimmen bei den Vorwahlen, was ausreichte, um Smiley, der im April dieses Jahres eine vom Stadtrat verabschiedete Mietstabilisierungsverordnung mit einem Veto belegt hatte, komfortabel abzulösen.

Smiley argumentierte während des gesamten Wahlkampfs, dass die von ihm per Veto gestoppte Verordnung des Stadtrats, die Mieten für Mehrfamilienhäuser mit fünf oder mehr Einheiten, die mindestens 11 Jahre alt sind, auf 4 Prozent pro Jahr gedeckelt hätte, den für niedrige Mieten notwendigen Neubau abwürgen würde.

Vermieter hätten Mieterhöhungen von bis zu 10 Prozent beantragen können, um ihre eigenen steigenden Kosten zu kompensieren. „Mietenstopps senken niemanden die Miete“, sagte Smiley während einer Debatte im August.

„Es gibt Menschen, die heute kämpfen. Die Ursache dafür ist ein Mangel an Wohnraum.“ Als warnendes Beispiel für misslungenen Mietenstopp nannte er Saint Paul in Minnesota, wo eine von Wählern beschlossene Mietenverordnung Entwickler dazu veranlasste, laufende Projekte abzubrechen.

Morales argumentierte, dass Mietkontrollen eine notwendige Sofortlösung gegen steigende Mieten seien. In derselben Debatte im August erklärte er, dass die Verordnung des Stadtrats die notwendigen Ausnahmen enthalte, um einen Rückgang des Neubaus zu verhindern.

Die Website seiner Kampagne nennt Portland in Maine, wo der Wohnungsbau unmittelbar nach der Annahme einer Mietpreispolitik durch die Wähler und einer Erhöhung des vorgeschriebenen Anteils an bezahlbarem Wohnraum in neuen Projekten zunahm, als Gegenbeispiel zum Szenario aus Saint Paul.

Wie ich bereits berichtet habe, betraf der kurze Genehmigungsboom in Portland nach 2020 fast ausschliesslich Projekte, die nicht den neuen Erschwinglichkeitsvorgaben der Stadt unterlagen. Jüngere Berichte zeigen, dass der Bau in Portland seitdem drastisch eingebrochen ist.

Selbst mit den Ausnahmen wäre die per Veto verhinderte Mietverordnung von Providence eine der strengsten Maßnahmen im ganzen Land gewesen. Ältere Mietpreisregulierungen beinhalten typischerweise eine dauerhafte Ausnahme für den Neubau.

Kürzlich verabschiedete Mietkontrollen an Orten wie Kalifornien und Oregon befreien den Neubau für einen Zeitraum von 15 Jahren von den Vorschriften. Die Verordnung des Stadtrats sah zudem keine zusätzlichen Erhöhungen bei Mieterwechseln vor.

Befürworter der Mietregulierung haben Morales' Sieg rasch als Zeichen für die Unterstützung der Wähler für eine progressivere Demokratische Partei gewertet. „Wir sehen, dass die Wähler im ganzen Land nicht nur nach Veränderung lechzen, sondern auch nach einer Vision für etwas, wofür wir kämpfen“, sagte der Bürgermeister von New York City, Zohran Mamdani, nach den Vorwahlen.

Mamdani mag recht haben, dass Morales' Sieg ein Vorbote für die Forderung der Demokraten nach einem sozialistischeren Ansatz in der Wohnungspolitik ist. Dies sollte Menschen, denen eine nachhaltige Senkung der Wohnkosten am Herzen liegt, tief besorgniserregend stimmen.

Smiley ist kein Ideologe des freien Marktes. Er war ein liberaler Bürgermeister einer liberalen Stadt. In jener Debatte im August führte er positiv an, dass ein Fünftel der neuen Einheiten in Providence zweckgebundene Sozialwohnungen waren.

Wie ich bereits dargelegt habe, ist ein hoher Prozentsatz an zweckgebundenen neuen Wohneinheiten in einer Stadt normalerweise ein Zeichen dafür, dass Regulierungen eine Menge Neubautätigkeiten unterdrücken. Doch selbst dieser Ansatz war den demokratischen Vorwählern nicht staatlich genug.

Sie entschieden sich für den Kandidaten, der verbindliche Preiskontrollen unterstützt. Sollten der Stadtrat und sein neuer Bürgermeister bei der Einführung dieser Preiskontrollen erfolgreich sein, können sie mit den üblichen Ergebnissen eines geringeren Wohnungsbaus und einer sinkenden Wohnungsqualität rechnen.